Wprowadzenie do świata podatku VAT w branży noclegowej jest kluczowe dla każdego przedsiębiorcy i osoby wynajmującej nieruchomości. Ten artykuł dostarczy kompleksowych i aktualnych informacji na temat stawek VAT, zasad rozliczania usług dodatkowych oraz nadchodzących zmian prawnych, które wejdą w życie od 2026 roku. Jako Natan Sawicki, postaram się przedstawić te zagadnienia w sposób klarowny i praktyczny, aby pomóc Państwu w prawidłowym rozliczaniu podatków.
Kluczowe stawki VAT na noclegi i nadchodzące zmiany co musisz wiedzieć?
- Podstawową stawką VAT dla usług zakwaterowania (PKWiU 55) jest 8%.
- Stawka 23% VAT dotyczy usług dodatkowych, które nie są integralną częścią noclegu (np. SPA, wynajem sali konferencyjnej).
- Nocleg ze śniadaniem traktowany jest jako usługa kompleksowa i w całości opodatkowany stawką 8%.
- Najem krótkoterminowy (np. przez Airbnb, Booking) podlega 8% VAT, ale z uwzględnieniem limitu zwolnienia podmiotowego (200 000 zł, od 2026 r. 240 000 zł).
- Od 2026 roku wchodzą w życie nowe przepisy unijne i krajowe, wprowadzające obowiązkową rejestrację lokali, raportowanie platform rezerwacyjnych oraz Krajowy System e-Faktur (KSeF).
- Zwolnienia z VAT dotyczą głównie wynajmu długoterminowego na cele mieszkaniowe oraz usług świadczonych przez bursy i internaty.
Zacznijmy od podstaw. W Polsce, podstawową stawką dla usług zakwaterowania, klasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) pod symbolem 55, jest 8% VAT. Ta preferencyjna stawka ma zastosowanie do szerokiego zakresu obiektów i form najmu, w tym również najmu krótkoterminowego. Należy jednak pamiętać, że 23% VAT dotyczy usług dodatkowych, które nie są integralną częścią samego noclegu i moim zdaniem, właśnie w tym obszarze najczęściej pojawiają się błędy w rozliczeniach.
Szczegółowo mówiąc, stawka 8% VAT ma zastosowanie do usług zakwaterowania świadczonych w hotelach, motelach, pensjonatach, domach wczasowych, a także w ramach najmu krótkoterminowego mieszkań i domów. Ważne jest, że stawka 8% obowiązuje niezależnie od standardu obiektu. Potwierdza to orzecznictwo, na przykład wyrok TSUE C-733/22 w sprawie Valentina Heights, który jasno wskazuje, że państwa członkowskie nie mogą różnicować stawek VAT na usługi zakwaterowania w zależności od kategorii czy standardu obiektu. To ujednolicone podejście upraszcza rozliczenia dla wielu przedsiębiorców.
Z kolei, jak już wspomniałem, usługi dodatkowe, które nie są nierozerwalnie związane z usługą zakwaterowania, są opodatkowane stawką 23% VAT. Do tej kategorii zaliczamy na przykład usługi SPA, korzystanie z basenu, wynajem sali konferencyjnej czy usługi gastronomiczne inne niż śniadanie. Kluczem jest tu ocena, czy dana usługa stanowi odrębne świadczenie, czy też jest integralnym elementem kompleksowej usługi noclegowej.
Nocleg ze śniadaniem jak prawidłowo rozliczyć usługę kompleksową?
Jednym z najczęstszych pytań, jakie otrzymuję od przedsiębiorców z branży noclegowej, dotyczy rozliczania VAT od noclegu ze śniadaniem. Zgodnie z utrwaloną praktyką i interpretacjami, usługa noclegowa wraz ze śniadaniem jest traktowana jako usługa kompleksowa i w całości opodatkowana stawką 8% VAT. To bardzo korzystne rozwiązanie, które eliminuje konieczność dzielenia tych świadczeń na fakturze.
Rozwijając temat kompleksowości usługi, należy podkreślić, że śniadanie jest uznawane za element nierozerwalnie związany z usługą noclegową. Dla wielu gości hotelowych śniadanie jest naturalnym uzupełnieniem pobytu i oczekują oni, że będzie ono wliczone w cenę. Dlatego też zastosowanie jednolitej stawki 8% VAT do całości świadczenia jest w pełni uzasadnione i zgodne z duchem przepisów podatkowych.
Inaczej wygląda sytuacja w przypadku innych usług gastronomicznych, takich jak obiady czy kolacje, a także usług dodatkowych typu parking czy dostęp do strefy fitness, jeśli nie są one wliczone w cenę noclegu jako integralna część pakietu. Te usługi są opodatkowane stawką 23% VAT, ponieważ nie stanowią usługi kompleksowej z noclegiem. Ważne jest, aby na fakturze wyraźnie rozdzielić te pozycje, aby uniknąć błędów w rozliczeniach.
Najem krótkoterminowy (Airbnb, Booking) a VAT co mówią przepisy?
Najem krótkoterminowy, popularny dzięki platformom takim jak Airbnb czy Booking.com, to obszar, który budzi wiele wątpliwości podatkowych. Zgodnie z orzecznictwem, w tym wyrokiem NSA z 15 września 2023 r. (sygn. I FSK 2345/23), usługi najmu krótkoterminowego są klasyfikowane jako usługi zakwaterowania i podlegają stawce 8% VAT. To kluczowa informacja dla wszystkich, którzy wynajmują swoje nieruchomości na krótki okres.
Warto jednak zaznaczyć, że choć stawka 8% VAT ma zastosowanie, obowiązek rozliczenia VAT powstaje tylko wtedy, gdy wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT lub przekroczy limit zwolnienia podmiotowego. Wielu początkujących wynajmujących o tym zapomina, co może prowadzić do problemów z urzędem skarbowym.
W kontekście VAT, istotne są różnice między wynajmem w ramach działalności gospodarczej a tzw. najmem prywatnym. W praktyce, przy regularnym i zorganizowanym wynajmie krótkoterminowym, często konieczne jest zarejestrowanie działalności gospodarczej. Pozwala to na prawidłowe rozliczanie VAT, a także na odliczanie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Organy podatkowe coraz częściej kwestionują status "najmu prywatnego" w przypadku intensywnego wynajmu krótkoterminowego.
Aktualny limit zwolnienia podmiotowego z VAT wynosi 200 000 zł rocznego obrotu. Jeśli Państwa przychody z najmu przekroczą tę kwotę, stają się Państwo czynnymi podatnikami VAT i muszą Państwo zacząć rozliczać podatek. Warto również wiedzieć, że od 1 stycznia 2026 roku planowane jest podniesienie tego limitu do 240 000 zł, co da nieco więcej swobody mniejszym wynajmującym.
Wynajmujący korzystający z platform takich jak Booking.com czy Airbnb muszą pamiętać o jeszcze jednym aspekcie: rozliczeniu VAT od prowizji pobieranej przez te portale. Prowizje te kwalifikują się jako import usług, co oznacza, że polski wynajmujący jest zobowiązany do rozliczenia VAT należnego i naliczonego z tego tytułu, jeśli jest czynnym podatnikiem VAT. To często pomijany element, który może generować dodatkowe zobowiązania.
Rewolucja w najmie krótkoterminowym od 2026 roku jak się przygotować?
Branża najmu krótkoterminowego stoi u progu znaczących zmian, które wejdą w życie od 2026 roku. To prawdziwa rewolucja, która wpłynie na każdego, kto wynajmuje nieruchomości na krótki okres. Jako ekspert, z całą pewnością mogę stwierdzić, że przygotowanie się na te zmiany jest absolutnie kluczowe, aby uniknąć problemów prawnych i podatkowych.
Szczególnie istotne jest Rozporządzenie UE 2024/1028, które zacznie obowiązywać od 20 maja 2026 roku. Wprowadza ono obowiązek rejestracji każdego lokalu przeznaczonego na wynajem krótkoterminowy i nadania mu unikalnego numeru identyfikacyjnego. To oznacza koniec anonimowości i konieczność formalizacji działalności. Państwa lokale będą musiały być widoczne w centralnym rejestrze, co ułatwi kontrolę i nadzór.
Ponadto, platformy rezerwacyjne, takie jak Airbnb czy Booking.com, będą zobowiązane do przekazywania organom podatkowym szczegółowych danych o transakcjach. Ma to na celu uszczelnienie systemu podatkowego i ułatwienie weryfikacji przychodów z najmu. Moim zdaniem, to posunięcie doprowadzi do tego, że wiele form "najmu prywatnego", które dotychczas funkcjonowały w szarej strefie, będzie musiało zostać sformalizowanych jako działalność gospodarcza. Brak takiej formalizacji może skutkować poważnymi konsekwencjami.
Kolejną istotną zmianą, tym razem o charakterze krajowym, jest obowiązek stosowania Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) od 2026 roku. Ten system obejmie również usługi najmu krótkoterminowego, co wymusi na wynajmujących konieczność wystawiania faktur w tym systemie. To oznacza, że nawet jeśli korzystają Państwo ze zwolnienia podmiotowego z VAT, ale wystawiają Państwo faktury (np. dla firm), będą Państwo musieli to robić poprzez KSeF. To spore wyzwanie technologiczne i organizacyjne, na które warto się przygotować już teraz.
Usługi dodatkowe w obiekcie noclegowym jak uniknąć błędów w VAT?
Prawidłowe rozliczanie VAT dla różnorodnych usług dodatkowych oferowanych w obiektach noclegowych to często źródło błędów. Wiele zależy od tego, czy dana usługa jest integralną częścią noclegu, czy też stanowi odrębne świadczenie. Precyzyjne określenie tego statusu jest kluczowe dla właściwego zastosowania stawki VAT.
Potwierdzam, że usługi takie jak SPA, basen i siłownia, jeśli nie są integralnie wliczone w cenę noclegu jako usługa kompleksowa, są opodatkowane stawką 23% VAT. Jeśli gość dopłaca za dostęp do tych udogodnień, należy to traktować jako odrębną sprzedaż.
Wynajem sali konferencyjnej, nawet jeśli jest oferowany w pakiecie z noclegiem, zazwyczaj podlega odrębnej stawce VAT (23%). Wyjątkiem może być sytuacja, gdy wynajem sali stanowi integralną część kompleksowej usługi szkoleniowej lub konferencyjnej, gdzie nocleg jest tylko elementem pomocniczym. W takich przypadkach wymagana jest precyzyjna analiza, aby prawidłowo określić dominujący charakter świadczenia.
Aby uniknąć błędów, zawsze zalecam moim klientom, aby na fakturze za pobyt z różnymi usługami dodatkowymi rozdzielali pozycje. Dzięki temu zarówno Państwo, jak i Państwa klienci mają jasność co do zastosowanych stawek VAT. Oto przykład, jak powinna wyglądać taka faktura:
- Nocleg (8% VAT)
- Śniadanie (8% VAT, jako część usługi kompleksowej)
- Usługi SPA (23% VAT)
- Parking (23% VAT)
- Wynajem sali konferencyjnej (23% VAT)
Taka transparentność nie tylko ułatwia rozliczenia, ale także buduje zaufanie wśród klientów.
Zwolnienie z VAT w usługach noclegowych kto i kiedy może skorzystać?
Istnieją określone sytuacje, w których możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z VAT w kontekście usług noclegowych. Zrozumienie tych warunków jest niezwykle ważne, aby prawidłowo planować swoje działania i unikać niepotrzebnych zobowiązań podatkowych.
Przede wszystkim, zwolnienie z VAT dotyczy wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe, czyli tzw. wynajmu długoterminowego. To kluczowa różnica, która odróżnia go od najmu krótkoterminowego, który, jak już wiemy, podlega 8% VAT. Jeśli wynajmują Państwo mieszkanie na cele mieszkaniowe na dłuższy okres, bez świadczenia dodatkowych usług typowych dla branży hotelarskiej, mogą Państwo skorzystać ze zwolnienia z VAT.
Dodatkowo, istnieją specyficzne warunki zwolnienia z VAT dla usług świadczonych przez bursy, internaty i domy studenckie. Te instytucje, ze względu na swój charakter edukacyjny i społeczny, mogą korzystać ze zwolnienia, pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów, takich jak świadczenie usług zakwaterowania dla uczniów i studentów w ramach realizacji celów statutowych.
Na koniec, przypomnę o limicie zwolnienia podmiotowego z VAT, który wynosi 200 000 zł rocznego obrotu, a od 2026 roku zostanie podniesiony do 240 000 zł. Jego przekroczenie skutkuje koniecznością rejestracji jako czynny podatnik VAT i rozpoczęciem rozliczania podatku. To podstawowa zasada, o której każdy wynajmujący, niezależnie od skali działalności, powinien pamiętać. Ignorowanie tego limitu może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych i prawnych.
